2018年上半年TOP50房企總規(guī)模逼近4萬(wàn)億元，權(quán)益銷售額近3萬(wàn)億元，千億規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)容，預(yù)計(jì)全年有望超20家。
縱觀大多數(shù)企業(yè)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)，整體都出現(xiàn)了持續(xù)向好的情況。但市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化，這些數(shù)據(jù)的背后也隱藏著新的發(fā)展密碼。
在2018年中報(bào)季的尾聲，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)TOP50上市房企銷售額、權(quán)益銷售額及銷售回款率等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)一是大企業(yè)不僅銷售規(guī)模在提升，權(quán)益銷售額也在提高；二是其中也不乏“得規(guī)模失權(quán)益”者；三是銷售回款率普遍不高。觀察大企業(yè)的發(fā)展策略可以看出，它們已經(jīng)越來(lái)越重視自己的權(quán)益與利潤(rùn)情況，以往“杠桿式”的發(fā)展模式在漸漸減弱。
碧恒萬(wàn)權(quán)益金額高 濱江弘陽(yáng)落后
具體來(lái)看，2018年上半年碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利的銷售額均突破2000億元，融創(chuàng)、綠地、中海逼近2000億元，龍湖、新城控股、華潤(rùn)置地直奔千億元，另有17家房企業(yè)績(jī)突破500億元，目標(biāo)完成率超過(guò)50%的有18家。
在大跨越的進(jìn)程中，也不乏有“開倒車者”，首開、金地、綠地香港銷售增幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；弘陽(yáng)、泰禾、禹州、佳兆業(yè)、華夏幸福等7家房企目標(biāo)完成率較低，下半年推貨壓力倍增。
另外，從房企權(quán)益銷售金額的口徑來(lái)看，各梯隊(duì)集中度也提升顯著。
碧桂園以3108.2億元的權(quán)益銷售額高居榜首，與“榜眼”恒大相差200億元，與“探花”萬(wàn)科拉開千億差距。
在8月3日召開的碧桂園媒體溝通會(huì)上，碧桂園總裁莫斌也表示，從現(xiàn)在開始，碧桂園對(duì)外均是公布權(quán)益銷售額，不追求銷售規(guī)模。
除TOP3以外，綠地控股、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額都在千億元以上。
在千億房企陣營(yíng)中，泰禾在2017年突破千億后，2018年提出2000億元的銷售目標(biāo)，但上半年僅實(shí)現(xiàn)合約銷售額655億元，權(quán)益銷售額為556.8億元。中期業(yè)績(jī)勾勒出中南建設(shè)相對(duì)銷售規(guī)模而言，所有者權(quán)益偏小，但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不大。綠城中國(guó)在其754億元合約銷售中，權(quán)益銷售額為268億元。旭輝控股660億元的銷售額中，權(quán)益銷售額不到一半，為350億元。弘陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)單一城市的重倉(cāng)是其成長(zhǎng)桎梏，低權(quán)益占比難以撬動(dòng)千億規(guī)模，上半年200億元銷售僅完成目標(biāo)20%。
實(shí)際上，銷售權(quán)益比例越高的房企，鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)，反之利潤(rùn)空間有限。
濱江集團(tuán)最為典型。從2016年即開始的“拿地潮”雖然使濱江集團(tuán)銷售額逐年增長(zhǎng)，但“含金量”嚴(yán)重不足，上半年405.5億元的銷售額中，權(quán)益銷售金額僅有179.4億元。為撬動(dòng)更多項(xiàng)目，濱江集團(tuán)將項(xiàng)目公司股權(quán)加杠桿，大規(guī)模引入合作方，加之受地王項(xiàng)目拖累，上半年凈利潤(rùn)遭到稀釋。
國(guó)企身份雖然給越秀地產(chǎn)帶來(lái)了極大融資和通過(guò)非市場(chǎng)化手段拿地的便利，但其自身在布局?jǐn)U張、拿地和規(guī)模上卻一直是小步慢走，上半年還通過(guò)回購(gòu)小量股權(quán)并表 推高業(yè)績(jī)。越秀地產(chǎn)“抱團(tuán)”發(fā)展的趨勢(shì)較為明顯，但權(quán)益比例較低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房企小股操盤、合作及代建項(xiàng)目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢(shì)。如果在項(xiàng)目中權(quán)益占比較低的話，可能會(huì)影響上市房企的財(cái)報(bào)。因?yàn)樵陧?xiàng)目公司中沒(méi)有半數(shù)以上表決權(quán)，無(wú)法合并報(bào)表，使房企報(bào)表上的資產(chǎn)、利潤(rùn)均會(huì)有所減少，影響上市房企的資產(chǎn)、利潤(rùn)增速。
龍頭房企銷售回款率走低 得規(guī)模失權(quán)益
實(shí)際上，與合約銷售額、權(quán)益銷售額相比，銷售回款率是衡量房企經(jīng)營(yíng)能力另一一重要指標(biāo)。銷售回款率越高，房企鎖定利潤(rùn)的能力越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度也越快。
縱觀TOP50上市房企銷售回款率，有16家房企銷售回款率在90%以上，有8家房企銷售回款率在80%以上，有15家房企銷售回款率在70%以上。
從碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利四家龍頭房企的數(shù)據(jù)可以看出，除了恒大仍然保持相對(duì)穩(wěn)定的95.04%的回款率外，其余3家房企的銷售回款率均出現(xiàn)不同程度的下降，其中萬(wàn)科A以69.62%、保利地產(chǎn)以68.56%的回款率上榜TOP50上市房企銷售回款率后十榜單；濱江集團(tuán)也在列，只有44.24%的回款率，且只完成全年銷售目標(biāo)的40%。
TOP50上市房企銷售回款率后十榜單，是房企這半年來(lái)“得規(guī)模失權(quán)益”的真實(shí)寫照。
從TOP50上市房企銷售回款率前十榜單可以看出，除了恒大和綠地控股外，其他多為奔千億的房企，如藍(lán)光發(fā)展、龍光地產(chǎn)、雅居樂(lè)等，銷售回款率均在95%以上，其中富力地產(chǎn)以98.31%奪得回款率第一。
陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌此前在接受采訪時(shí)曾說(shuō)：“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負(fù)債率。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的提升則來(lái)自加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度?！?/span>
過(guò)去，行業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)的思路已經(jīng)開始不合時(shí)宜。要在這個(gè)時(shí)代生存，規(guī)模與利潤(rùn)一個(gè)都不能少，否則生存艱難。
