近年來，市城投集團承接了我市多個棚改項目，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務逐年增多，置業(yè)公司作為城投集團房地產(chǎn)板塊的中堅力量，經(jīng)過多年的實踐摸索，總結(jié)出了房產(chǎn)開發(fā)各階段涉稅情況，切實達到規(guī)范納稅行為、防范涉稅風險的目的。
第一階段：辦理征地手續(xù)。此階段需要繳納的稅種有：契稅、印花稅、土地使用稅。 1.契稅：稅率3%-5%（根據(jù)拍賣土地成交價當期完成納稅申報） 2.印花稅：稅率0.05%（按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目當期完成納稅申報） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按照當?shù)囟悇站謩澐值耐恋氐燃壌_定稅率按年計算，按季納稅） 備注：開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的時間：合同有約定的，按交付土地時間的次月起，合同沒有約定的，則為合同簽訂的次月起。房屋建成交付業(yè)主后，次月起停止繳納對應的城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二階段：房地產(chǎn)開發(fā)。此階段需要繳納的稅種有：印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。 1.印花稅：稅率0.05%（根據(jù)財稅[2018]50號文件規(guī)定，自2018年5月1日起，對資金賬簿印花稅率0.05%減半征收，對其他賬簿按件貼花五元免征印花稅，每月簽訂的應稅合同也應繳納相應稅目的印花稅） 備注：公司相關(guān)部門在簽訂各項經(jīng)濟合同時，應在合同中盡量明確含稅金額與不含稅金額，印花稅可按合同中的不含稅金額為計稅依據(jù)繳納稅款，以達到節(jié)約納稅的目的。另外，合同中應盡量明確對方應提供何種稅率的增值稅專用發(fā)票，盡量采用見票付款的結(jié)算方式對公司也非常有利。 2.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計算，按季納稅） 3.企業(yè)所得稅：稅率25%（按季預繳，按年匯算清繳） 第三階段：房地產(chǎn)預售。此階段需要繳納的稅種有：預繳增值稅及附稅、預繳土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。 1.預繳增值稅及附稅：預征率3%（預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%） 備注：業(yè)主交的定金不能退，應列入預收款預繳增值稅；業(yè)主交的訂金、誠意金等可以退，不預繳增值稅。 2.預繳土地增值稅：預征率1-3%（按陜西省地方稅務局公告2016年第1號 規(guī)定房地產(chǎn)類型計算預繳土地增值稅） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計算，按季納稅） 4.房產(chǎn)稅：稅率1.2%（自用房屋從價計稅：房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%） 5.企業(yè)所得稅：稅率25%（項目未結(jié)轉(zhuǎn)收入成本前，企業(yè)在所得稅申報時應按預計毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅） 第四階段：完工交房。此階段需要繳納的稅種有：增值稅及附稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。 1.增值稅：征收率5%、稅率9%（簡易計稅5%，一般計稅9%，即：應交增值稅=（含稅銷售額-允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%-進項稅-已預繳稅款） 備注：分期結(jié)轉(zhuǎn)收入時應按可售面積占比扣除土地價款，已清算的項目不再預繳增值稅。 2.土地增值稅：稅率30-60%（根據(jù)財政部[1995]6號土地增值稅暫行條例實施細則進行清算） 3.土地使用稅：稅率0.6-30元/平方米/年（按年計算，按季納稅） 備注：相關(guān)部門應及時將當月交房的信息傳遞給財務部門，以便于財務部門及時終止對應增值稅及土地使用稅等稅費的繳納。 4.企業(yè)所得稅：稅率25%（根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)應在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行企業(yè)所得稅清算） 備注：企業(yè)所得稅清算所指開發(fā)產(chǎn)品完工的標準是滿足以下三個條件之一：一、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案；二、開發(fā)產(chǎn)品已投入使用；三、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
以上四個階段為房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程，各階段所繳納的稅種也不盡相同。各項目公司需掌握不同開發(fā)階段應繳納的稅種及計算方法，實時關(guān)注最新稅收政策，做到統(tǒng)籌納稅，確保開發(fā)項目財務工作順利開展，為推動集團高質(zhì)量發(fā)展做貢獻。
